解读《楚雄州人民政府办公室关于房地产去库存的实施意见》

　　近日，楚雄州人民政府办公室印发了《楚雄州人民政府办公室关于房地产去库存的实施意见》（楚政办发〔2016〕14号，以下简称《意见》），为便于社会公众更好地理解《意见》内容，现就《意见》的出台背景和主要内容解读如下。
　　一、出台的背景
　　2015年11月，中央财经领导小组会议首次提出化解房地产库存。12月的中央经济工作会议上进一步部署，在经济领域打五场歼灭战，其中之一就是房地产去库存。2016年1月16日召开的十一届楚雄州人民政府第五次全体（扩大）会议明确了我州今年要开展“十大专项行动”，其中之一就是房地产去库存专项行动。有效消化商品房库存，是稳定经济、防范系统性风险的重要举措，可以提高房企扩大再生产的积极性，促使房地产开发投资回暖，增加住房需求、降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应，稳定房地产市场，既利国又利民。化解房地产库存，不仅仅是为了当期的经济增长，更主要的是为了推进以人为本的城镇化，促进农民工在城镇定居落户，这个实际上也是一个供给侧的改革措施，有利于提高劳动力资源配置的效率，缓解人工成本上涨压力，提高劳动者的技能。以改革手段激发市场潜力，深化住房制度改革，落实户籍制度改革方案，扩大有效需求，打通供需通道。通过政府引导应对市场变化，发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业顺应市场规律，调整营销策略，做好制度设计，抓关键环节释放市场需求，加大棚户区改造力度，做活二手房市场，管控好土地的闸门，推动我州“十三五”经济稳增长开好局。为此，根据中央、省关于供给侧结构性改革去库存的有关文件和会议精神，为进一步稳定房地产市场，有效化解库存商品房，结合楚雄州实际而制定的10条具体政策措施。
　　二、制定依据
　　《意见》制定的主要依据是根据《云南省人民政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（云发〔2016〕43号）、《云南省人民政府办公厅关于云南省商品房去库存实施方案的通知》（云政办发〔2016〕78号）、《云南省人民政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见》（云政发〔2015〕65 号）、《云南省物价局 云南省财政厅关于降低和免收部分涉企业行政事业性收费的通知》（云价综合〔2016〕63号）和《楚雄州房地产去库存专项行动实施方案》等文件精神和我州房地产业发展实际。
　　三、文件主要内容和特点
　　《意见》共四大部分。明确了总体要求和工作目标，从广大人民群众、房地产企业、政府部门三方面提出了商品房去库存的具体措施和激励支持政策：一是农民工市民化购房化解一批。落实国家和省户籍制度改革政策措施，放宽落户条件，全面落实推进农民进城、转移人口市民化进程的各项政策措施，充分释放买房和长期租房的刚性需求。二是棚改货币化安置化解一批。严格落实中央、省明确的原则上棚户区改造货币化安置比例不低于50%和公共租赁住房回购商品房的政策，合理确定宗地安置比例，鼓励“以购代建”，提高棚户区改造货币化安置和国有土地上房屋征收货币补偿比重，积极消化存量商品房。三是易地搬迁购房化解一批。尊重群众意愿，鼓励农民易地搬迁、重点项目移民、重大地质灾害隐患点搬迁、城乡建设用地增减挂钩购买商品房安置方式。四是创业就业安置转移化解一批。全面落实创业就业各项扶持政策措施，推进大众创业万众创新，促进创业就业，鼓励2.9万人新增就业人员购买商品住房。五是企业适当降价化解一批。鼓励房地产开发企业根据市场变化和消费需求，积极调整营销策略，适当降低商品住房销售价格，让利于购房者，刺激住房消费。六是企业兼并重组化解一批。鼓励有资信实力和品牌优势的房地产开发企业对有意向的房地产开发企业和项目进行兼并、收购和重组，开展规模化开发和集团化运作，开发适销对路的优质商品房，提升市场竞争能力。七是卖改租化解一批。推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度，积极培育经营性住房租赁市场。扶持以住房租赁为主营业务的专业化企业，建立租赁市场房源信息平台，鼓励房地产开发企业自持，自然人和各类机构投资者购买存量商品房开展住房租赁业务，规范、繁荣住房租赁市场。八是新增城镇居民购房化解一批。引导进城上学、结婚、养老的农民工等具有购房能力的城镇居民由租房转为购买商品住房。县市政府对农民进城购买首套商品住房，可给予一定比例的购房补贴。九是城镇改善性住房需求居民购房化解一批。降低城镇居民的购房成本，鼓励城镇居民住房消费。十是外来人员购房化解一批。支持房地产开发企业积极开展对外营销工作，有计划地组织全州精品楼盘到州外省外进行展销。
　　（一）加大城市棚户区改造、城中村改造货币化安置力度
　　《云南省人民政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见》（云政发〔2015〕65号）明确：在充分尊重居民意愿，通过采取货币补偿、政府组织棚户区居民自主购买商品住房、政府购买商品住房进行安置等多种方式，鼓励棚户区住户自愿选择货币化安置，力争逐步将货币化安置比例提高到40%，并可适当加大对选择货币化安置的被征收人的补助、奖励幅度，引导被征收人选择货币化安置。实行货币化安置的，列入省人民政府年度目标考核任务，与新建安置住房享受用地指标、税收优惠和财政补助以及国家开发银行棚户区改造贷款等方面的同等支持政策。对以采购方式从市场上收购合适的新建商品住房、存量住房或司法拍卖住房作为公共租赁住房房源和棚户区改造安置住房的，省直有关部门在安排中央补助资金时给予一定的倾斜。
　　（二）加大个人购买住房的税收优惠力度，支持居民自住和改善性住房需求
　　财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）、《国家税务总局办公厅关于抓紧贯彻落实契税 营业税优惠政策的通知》（税总办发〔2016〕32号）明确：在契税方面，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
　　（三）加大住房公积金个人住房贷款发放力度
　　一是进一步简化贷款手续、缩短办理时限，要求各受托银行受理的住房公积金个人住房贷款在中心贷审会上会通过后，必须在15个工作日发放完毕；二是提高住房公积金个人住房贷款额度延长贷款年限。将单职工贷款最高额度由原来的15万元提高到30万元，双职工贷款最高额度由原来的30万元提高到40万元；借款申请人配偶方在楚雄州外的云南省内其他州市缴存住房公积金的，提供配偶方缴存地住房公积金管理部门出具的住房公积金缴存情况证明，可按双职工贷款政策办理；住房公积金个人住房贷款偿还期限延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年；三是及时调整住房公积金信贷政策。对首次申请住房公积金贷款的职工家庭（即：缴存职工家庭名下无住房且无购房贷款记录），最低首付比例降低至20﹪，贷款执行基准利率。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通商品自住房的，最低首付比例为30﹪，贷款执行基准利率。继续与各受托银行合作办理住房公积金组合贷款业务，各受托银行应保证满足组合贷款中的商业贷款部分，并执行州中心对住房公积金组合贷款的相关要求。