楚雄州1-4月房地产形势不容乐观

今年以来，在全国经济处于“三期叠加”的大环境下，经济下行压力不断加大，市场有效需求不足，用工成本上升，融资成本高，商品房销售压力大，商品房面积库存较多，我州房地产投资呈下滑趋势，整体来看全州房地产形势严峻。

一、房地产运行特点

（一）房地产投资分县市看呈“七降三升”。1至4月全州房地产本年完成投资额21.87亿元，同比下降4.33%，全州只有楚雄市，姚安县，永仁县房地产本年完成投资额正增长，其中，楚雄市房地产本年完成投资额12.12亿元，同比增长17.13%；姚安县房地产本年完成投资额1.86亿元，同比增长7.26%，永仁县房地产本年完成投资额0.69亿元，同比增长67倍，其余七个县是负增长，其中禄丰县完成投资额0.19亿元，同比下降68.63%，南华县完成投资额0.33亿元，同比下降52.86%。

（二）商品房销售面积同比下降幅度大。受市场低迷、土地审批、拆迁安置、融资等因素影响，房地产市场不景气，加之前几年我州城镇化的加快发展，房地产开发项目不断增加，商品房市场逐步饱和。同时当前经济发展中投资多元化，近期“股市”火热，居民不再把投资商品房成为财产性收入的主体，对商品房投资热情降低，本年商品房销售面积30.34万平方米，同比下降34.44%

商品房销售面积情况

（三）房屋新开工面积螺旋式快速下滑。1至4月，全州房屋新开工面积为30.34万平方米，同比下降49.91%，分县市来看,元谋县新开工面积为0.63万平方米，同比下降94.62%，楚雄市新开工面积18.41万平方米，同比下降31.84%。

 二、房地产业存在的问题

（一）缺乏“大产业”支撑，农民进城购房愿望不高，常住人口少，刚性需求不旺。楚雄州属于经济欠发达地区，产业是聚集人口载体，新增人口是新购商品房的主体，而楚雄州经济效益好的企业是烟草制品业，烟草制品业吸收的就业人口少，没有大型品牌企业作为支撑，进入楚雄城镇就业，创业的人不多，净流入人口少，务工群体在城市没有稳定就业保障和收入，定居城市的愿望不高。同时随着国家加速推进新农村建设，农村建房的积极性空前高涨，进城务工群体对购房需求减少，制约了购房的愿望。

（二）房地产业发展已过高峰期，已逐步饱和。商品房待售面积逐步增加，去库存压力加大，有的县市房地产企业反映商品房销售形势严峻，资金回笼困难，融资难度较大，房地产开发资金严重不足，从而影响房地产项目的发展进度。

（三）“不动产登记”有序推进与“房产税”进入立法阶段即将开征，对新商品房销售面积冲击较大。《不动产登记暂行条例》。自2015年3月1日起施行，不动产登记有序推进。当前普通居民对不动产登记了解不是那么具体清晰，不动产登记使人联想到房产税，害怕征收房产税，而“房产税”进入立法阶段，为将来征收房产税提供法律依据，对未来预期不确定性因素增加，在“不动产登记”和开征房产税双重影响下，对新商品房销售冲击较大。      

（四）房地产融资存在风险对社会稳定产生一定的影响。

目前我州房地产企业自筹资金15.30亿元，其中只有4.53亿元属于企业自有资金，余下的来源于股东和银行存款，其他资金来源14.77亿元，个人按揭贷款6.46亿元来自银行贷款，占43.73%。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。一些开发商的自有资金比例过小，实际上就把应当自己承担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者。实际上建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行，如果房地产价格继续下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就将会增加，对社会稳定产生一定的风险。

（五）“二手房”销售火热，但也加剧新商品房销售压力。“3.30”房贷新政将住房营业税5年改成2年， 如果是普通住房，只要房屋满了2年住房营业税就免征，这一政策的出台，对“二手房”是个利好消息，刺激扩大“二手房”的成交量，“二手房”大多是在城区，生活交通方便，特别是小孩上学，生活购物，休闲等，相对于新商品房来说，生活成本降低优势，对意向性想购新商品房的居民来说，“二手房”实惠更多，有购新商品房意愿的转向“二手房”购买，同时由于担心“不动产登记”和“房产税”征收，拥有多套房屋拥有者急于出手，对新商品房出售增加不确定因素。

三、下步建议

（一）保持房地产市场长期平稳健康发展，对稳增长有重要支撑作用。房地产业链条长、关联性强，在稳定增长、转型升级、改善民生等方面发挥着重要作用。在当前经济下行压力加大的情况下，要认真贯彻中央省部署，用足用活政策，优化市场环境，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进房地产业转型发展。金融机构要加大对房地产开发企业的金融支持，开展深层次、多形式、全方位的合作，实现优势互补、互利共赢，帮助房地产企业渡过难关。

（二）把消化库存作为搞活房地产重要工作抓好落实。当前要控制房地产供地，把消化库存作为提振搞活房地产上升到新高度来认识对待。要认真落实3月30日国土部、住建部联合发文《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括土地有限有供，优化套型结构，购买商品房作为保障房源供应等，增加保障房供应和加强市场监管，尤其是明确政府可回购商品房作为保障房源，有效带动整个房地产行业的房源、资金周转，激发消化库存的活力和信心。

（三）落实好政策，促进房地产行业的健康发展。要因地制宜施策，认真落实好国务院、省、州政府一系列稳定房地产的政策措施，加强舆论引导，稳定市场预期,提振市场信心。要引导房地产企业合理投资，着力调整投资结构，优化住房结构，积极开发价格优、档次高的楼盘，要加强市场分类调控，重点抓好棚户区、城中村改造，围绕新型城镇化建设，创新供应模式，拓宽融资渠道，适应群众多样化需求，形成合理的住房需求，促进民生改善，要转变工作作风、强化责任担当，主动到一线了解情况，与企业面对面研究解决问题，始终保持良好精神状态，主动适应经济新常态。要进一步优化发展环境，加大简政放权，公开透明、简化程序、搞好服务,为政府“瘦身”，为企业“松绑”，主动引领房地产市场健康发展。

（四）加强调研，做好对房地产开发企业统计指导。深入房地产企业，了解企业在房地产开发中存在的困难和问题，听取他们的意见和建议，帮助协调解决企业的实际困难，加强对房地产开发企业统计的指导，督促房地产企业按照《房地产开发统计报表制度》一套表的要求，及时，准确上报，做到实事求是，科学统计，应报尽报。