楚雄州“十二五”时期房地产发展情况分析

“十二五”期间，在州委、州政府的坚强领导下，楚雄州以科学发展观为指导，积极落实国家、省政府出台的保持房地产健康发展措施，房地产开发投资呈现增速稳中趋缓的态势，有力的支撑全州经济的发展。

一、“十二五”期间房地产市场运行情况

（一）房地产投资快速增长。“十二五”期间，房地产投资呈现快速增长的态势，投资总额从2010年的38.25亿元增加到2015年87.89亿元，增长2.30倍，五年中2014年投资总额最高，达93.75亿元，2015年有所下降。同时，“十二五”房地产开发投资与经济增长之间具有十分紧密的正相关关系，固定资产投资2010年为280.2亿元，2015年达到770.56亿元，年平均增速22.42%，房地产投资2010年为38.25亿元，2015年达到87.89亿元，年平均增速为18.10%， 房地产投资年平均增速低于固定资产投资4.32个百分点。

   （二）供需失衡小幅扩大，商品房住宅库存总体可控。“十二五”期间，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，房地产市场过热得到有所控制，房地产市场规模不断增长，使得紧张的供需矛盾趋于缓和，从供给侧来看，2015年住宅销售面积为1591807平方米，若按平均一套住宅100平方米估算，全州商品房住宅销售量在15.9万套左右，从库存侧来看，2015年住宅待售面积为287094平方米，库存量达2.87万套左右。库存约占全年销售量的18.05%，总体可控。

（三）商品房市场随着楼市饱和成交趋于理性，商品房销售面积波动下滑。房地产销售难度显著增加，由于经济下行影响，虽然开发商采取多种促销手段，但购房者依然等待观望，市场前景并不明朗，仍存在诸多不确定因素，全州商品房销售面积波动下滑。

“十二五”楚雄州商品房销售情况

（四）商品房住宅销售价格成“w”型走势。受城市建设逐步完善，供需逐渐平衡等因素影响，我州房地产企业盈利平稳，价格总体平稳，行业利润水平处于合理水平，商品房住宅销售价格2012年最低为2838.46元/平方米，最高是2013年为3035.45元/平方米。2014年房价走低为2972.37元/平方米，2015年为2980.30元/平方米，2015年与2014年房价相比微增不大。

三、房地产业存在的问题

“十二五”期间，楚雄州房地产市场由于受国家宏观政策的影响，房地产市场开始呈现出不稳定的状态，一些新情况、新问题逐渐显露出来，房地产开发商面临来自成本上升（主要是土地价格提高）与开发利润下降（商品房价格走低）的双重压力，库存增加导致的房地产投资放缓，是当前面临的主要风险，如果不加以有效解决，将影响经济的稳定增长，具体表现在：

（一）房地产投资减弱，“去产能”压力加大。根据市场经验，房地产行业钢铁需求量约占社会总需求的25%、水泥约占30%。房地产业保持平稳发展，客观上有利于钢铁、水泥、有色金属等行业的产能释放和产品的去库存。在经济新常态下，钢铁、水泥等行业需要“轻装前行”，产能消化与去库存是一道必须要过的坎，而房地产投资的下滑，将使上述行业的转型升级变得漫长和艰巨。

（二）增加了金融领域的风险。由于房地产市场的不景气，开发商尤其是中小规模开发商面临如成本上升、利润下降以及资金链断裂等诸多风险，购地比例大幅减少，房地产业的下行将直接导致房地产开发贷款的违约率上升，将导致土地和房地产价格的下跌，会导致银行坏账率的提高，沿着上述链条传导，可能造成金融领域的系统性风险。

（三）侵蚀了居民的家庭财富，影响了创业的积极性。中央提倡“大众创业、万众创新”，并通过多种措施扩大居民消费，这些都要在居民收入提高、财富增加的基础上才能实现，目前中产家庭的财富形式太过依赖于房产，房地产业的下行及房价下降将使居民家庭财富缩水，心理预期发生变化，民众为了平衡家庭资产负债，只好提高储蓄份额，由此导致消费支出的减少、创业热情的丧失。　

三、“十三五”稳定房地产业发展的建议和措施

习近平总书记在2015年11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议上，习近平强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。在坚持“去库存”的同时，也要做好“稳发展”工作，当务之急应该“稳住价格、有序发展”。去库存，实现销售恢复性增长；防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；稳投资，房地产投资逐步恢复到正常水平。

（一）认真贯彻落实云南省稳增长去库存的一系列措施。各级部门要认真贯彻云南省人民政府关于稳增长开好局若干政策措施的意见（云政发[2016]19号）精神，把适合作为公租房或经过改造符合公租房条件的存量商品房转为公租房。提高住房公积金缴存覆盖率，放宽异地贷款户籍限制，提高公积金个人贷款率;对购房人偿清购房贷款，再次申请贷款购房的，按照首套房贷款政策执行;金融机构在贷款首付比例和利率方面，按照政策规定的低限执行，对尚未动工建设的地块，允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。房地产项目未预售的，房地产开发企业可申请调整商住比例。允许商业地产的大土地证换发小土地证。对法律法规未作明确规定的保证金一律不得收取。涉及房地产开发项目的电力、自来水、燃气等有关费用可按照工程进度比例缴纳。

（二）打好支持农民进城买房“组合拳”。加快农民“市民化”的速率，除享受城镇居民购房信贷优惠外，允许农民将农村住房和所购商品房共同作为抵押物向银行申请按揭贷款，允许农民出具确权后的集体土地证或房屋产权证替代收入证明，鼓励地方探索推行农民缴存、提取和使用住房公积金，要进一步加大货币化安置力度，扩大货币化安置适用范围，除了原有的城市棚改货币化安置外，因城市建设、工业园区、基础设施建设等征迁而需要购房的，均实行货币化安置，要拓宽进城就业的扶持覆盖面，落实户籍制度改革制度，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

（三）要避免对房地产开发商的硬性挤压，为企业创造生存与发展的空间。针对一些信誉好、体量大、容纳就业人数多的房地产企业，当地政府要优先扶持，帮助他们渡过难关。要根据实际情况，适时放松信贷，取消过时的限制性措施，提倡诚实守信，维护好企业品牌。全面推开政府部门“一站式”服务，减少推诿扯皮现象。要支持房地产企业转型升级，支持并购重组，按市场化的原则进行兼并重组或破产清算，从而实现企业的优胜劣汰、要素的优化配置和市场的再平衡，但要注意防止出现区域性和系统性的房地产风险。

（四）鼓励房地产开发商打造主题、品牌楼盘，探索新型业态。从目前城乡居民的消费理念看，民众越加重视在文化、旅游、娱乐、休闲等方面的需求，社区养老、特色商超、全面WIFI覆盖等环境配套还有很大的需求空间，有实力、有潜力的开发商可以加大力度打造高品质主题楼盘，提升楼盘的品味。同时，因地制宜地配置各类共享设施、设备，改善社区环境，将“孤岛楼盘”改造成“特色社区”。 

（五）引导企业针对供给侧变化做结构性调整。随着城镇化步入中后期以及人口老龄化的到来，房地产市场已从“黄金时代”转入“白银时代”，房地产行业已由粗放式的发展步入专业化、规模化、集约化的发展阶段，市场供需开始逆转。在去库存的背景下，引导企业针对供给侧变化做结构性的调整，准确把握房地产市场发展的规律和趋势，认真做好市场调研，掌握高端精品需求、中端改善性需求和基本居住型需求的大小，根据需求调整建设结构，做到精准供应，更好地满足消费者的居住需求。