近日，楚雄州住房城乡建设局、发展和改革委员会、市场监管局联合印发了《楚雄州普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》（以下简称《标准》）。现对《标准》有关政策解读如下。

一、《标准》制定出台的背景是什么？

当前，楚雄州现阶段执行的住宅物业服务收费政府指导价标准已实施多年，随着市场发展，收费标准与服务质量不匹配，甚至出现运营亏损、“低价低质”恶性循环等问题。为摆脱行业发展困境，规范市场秩序，保障业主与物业服务人的合法权益，楚雄州住房城乡建设局、州发展和改革委员会、州市场监管局联合开展了科学合理的成本调查测算，综合制定了《标准》，现已印发实施。《标准》填补了前期物业服务收费缺乏细化标准的空白，旨在引导市场形成良性竞争环境，推动全州物业服务业健康有序可持续发展。

二、《标准》的收费标准是如何确定的

《标准》在基于楚雄州90个住宅小区样本的基础上，参考周边州市的住宅物业服分级标准，综合确定一至五级标准梯度。同时，采用物业服务成本核定法，构建包含物业服务成本、法定税费、物业管理企业利润的核算模型，再从企业规模大小与地方经济发展因素综合考量。最终，《标准》在通过专家意见征询、评审等多轮审核程序后，科学确定了一至五级的服务标准收费价格。

三、《标准》的收费标准是如何划分的？

《标准》结合房屋是否有电梯等硬件差异，将普通住宅分为五个服务等级进行精准定价。一是无电梯房项目，一至四级指导价分别为0.6元、0.7元、0.8元和0.96元/㎡·月；二是电梯房项目，二至五级指导价分别为1.10元、1.18元、1.28元和1.64元/㎡·月。其中，一级服务因未包含电梯运行维护成本，故不设电梯房指导价；五级服务代表最高品质，仅设电梯房指导价1.64元/㎡·月。价格内容中包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、公共秩序维护、环境卫生维护、绿化养护等内容。该费用已包含物业服务成本、法定税费、物业企业利润，不含二次加压调蓄供水设施运行维护费。

四、《标准》坚持了哪些底线思维？

一是实行严格的“按级定标”。明确各等级服务水平项目必须达到对应级别的全部服务要求，严禁“高收费、低服务”或“低收费、不达标”现象。二是确立“基准+浮动”的弹性定价机制。以各等级指导价为基准，允许向上浮动不超过10%，向下浮动由合同双方约定。这既守住了价格底线，又给予了市场根据小区实际硬件条件进行合理溢价的空间。三是强化了契约精神。向下浮动由合同约定，充分尊重了买卖双方的自主协商权，体现了公平交易的市场导向。

五、《标准》如何保障“质价相符”和市场调节？

《标准》有助于进一步明确业主和物业服务企业的权利和义务，业主或业委会按照物业标准等级选取物业公司，物业公司按照服务标准提供相应服务，业主按照费用标准进行缴费。一方面让业主能够直观了解自己所缴纳的费用对应享受的服务等级，做到明明白白消费，另一方面，有效防止了物业公司随意抬高收费。同时，政策预留了灵活的市场调节空间，在允许适度上浮的基础上，明确向下浮动由合同双方自主约定。保障了“优质优价”，从而打破“低价低质”的恶性循环，引导市场形成良性竞争。

六、如何保障《标准》落地见效？

一是严格准入审核。新建项目在预售前，必须按照《标准》确定服务等级并在售楼部显著位置公示，相关约定需纳入商品房买卖合同。二是加强事中事后监管。住建、发改、市场监管等部门将开展联合检查，重点查处擅自突破上浮幅度、未达到对应服务标准却按高标准收费等违规行为。三是畅通维权渠道。鼓励业主委员会及广大业主对照《标准》监督物业服务履约情况，发现违规线索及时向主管部门反映，共同营造规范有序的物业管理市场环境。